実は面倒な手続き | 事故物件総合コンシェルジュ

相続登記

もしも物件の所有者、または所有権の一部でも持つ方がお亡くなりになった場合、売却を進める前にしなければならない手続きがあります。「相続登記」です。
相続登記とは、不動産の所有者、または所有権の一部を持つ方が亡くなった場合に、その不動産の登記名義を亡くなった方（被相続人）から相続人への名義変更を行なうことをいいます。
相続登記は法律上、期限を定められてはおらず、必ずやらなければいけないものではありませんが、行わなければ、売却はできません。また、相続登記をしないまま相続人が亡くなり、新たな相続が発生すると、別の相続人が登場し、相続手続きが複雑になったり、相続人同士のトラブルに発展したりしてしまいます。

相続登記手続き

① 遺言書の確認

遺言書が存在し、特定の方への相続を決められている場合、その内容に従って、指定された方に不動産（財産）が受け継がれます。遺言書は、どのように作成されているかによって、取扱いが異なりますので注意が必要です

当社、提携弁護士が解決します！！

② 相続人の特定

遺言書がない場合は、法定相続人（民法で定められている相続人）に相続されることになります。戸籍謄本等・住民票・住民票除票などをもとに、相続人を特定します。

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③ 相続分の決定

法定相続人、法定相続割合、協議によって各相続分を決定します。相続人に未成年や行方不明者がいる場合、代理人や管理人を選任する必要があります。

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④ 遺産分割協議書の作成

協議内容を明確にするためや後のトラブル防止など必要に応じて遺産分割協議書を作成します。

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⑤ 登記申請

登記申請書、委任状などの作成、評価証明書、印鑑証明書の取得と各種書面への捺印が揃ったら、登記所へ登記申請を行います。

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⑥ 登記完了

登記申請から約10日程（登記所と申請時期による）で完了します。完了すると、登記識別情報通知（いわゆる以前の権利証にかわるもの）が交付されます。

相続登記も当社がトータルサポート。相続人に遠方の方がいてもお任せください。
登記が完了したら、売却へ向けてスタートします

事故物件の売却には告知が必要

事故物件とは何か

事故物件と聞いてどのような物件かわかる方は非常に少ないのではないでしょうか。
簡潔に言うと「以前住んでいた住人が、何らかの理由で死亡した物件」の事を指します。
一概に死亡と言っても様々で、基本的には下記の原因であることが該当します。

・殺人
・事故
・自殺
・孤独死等

また、要件として賃貸借契約・売買契約の対象となるアパート、マンション等の物件であることが挙げられます。このページでは、これらを前提としてご説明していきます。

事故物件という事を告知しないで不動産を売却するとどうなるか

もしあなたが所有しているアパートやマンションが事故物件になってしまった場合に、その事を購入する方に告げないで売買契約を締結したらどうなるか。
結論から言うと「債務不履行」となり、法律違反となります。
売却する側が、事故物件である事を隠蔽したり、故意に説明しなかった場合「債務不履行」になってしまうのです。

宅地建物取引業法には下記の記載があります。
・契約する際、事故物件であることを「重要事項説明書」に記載する義務がある
・記載するだけでなく、契約者に告知をしなければならない

債務不履行になると損害賠償や契約解除につながる

前記のような債務不履行になってしまうと、物件を購入した方が債権者となり、債権者は下記のことができます。

・契約の本旨に則った物件を引き渡すように要求できる
・損害賠償請求
・契約解除

事故物件ではなく、通常の物件を引き渡すよう相手方に求めることができます。
ただ、このようなケースでは、契約を解除し、損害賠償請求をすることが一般的であり、事故物件の代替として、別の物件の引き渡しを求めることは非常に少ないケースです。

なぜ事故物件の告知は必要なのか

多大な不快感や嫌悪感を与える「事実」が心理的瑕疵

「瑕疵」とは欠陥や傷という意味です。
物件を購入した際に

・シロアリに食われて柱がボロボロになっている
・雨漏りで床が水浸しになっている。
・壁のひび割れ

上記のような目に見える欠陥がある場合は「物理的瑕疵」となり、前記のような事故物件とは瑕疵の内容が異なってきます。

事故物件は「心理的瑕疵」に分類されます。
心理的瑕疵とは目には見えないが、その事実によって多大な不快感や嫌悪感を連想させる欠陥のことを言います。
物件自体には傷はなくても、その事実が心理面を傷つけるため、傷物と言っていいでしょう。

告知しなければならない事

もしあなたが所有する物件が事故物件である場合、購入者に告知することは3つです。

① 事故発生からの何年経過したか
事故がいつ発生し、何年が経過しているのかです。
以前住んでいた方が、10年前に自殺したのと、1週間前に自殺したのでは、当然印象が違いますよね。

② どこで事故が起きたのか
事故が起こった具体的な場所を告知する必要があります。
物件であれば、部屋の中なのか、外なのかというより詳しい場所を告知する必要があります。

③ 事故原因は何か
事故の原因・種類について説明する必要がありますが、場合によっては必要ないこともあります。

・その物件が殺人事件の現場である場合には告知しなければならない。
・病死（同居）…同居人がいる場合はすぐに発見される可能性が高いので告知の必要なし
・病死（一人暮らし）…孤独死で発見に時間を要したケースでは、告知しなければならない。

上記についてはっきりとした規定はありません。
目に見えないその事実によって、普通に考えたら契約をしないであろうというのが判断材料の一つです。

裁判所の過去の判例が基準になる

実は購入した人に何を告知すべきかという事は、法律でも明確に提起されていません。
自殺や事故というのはその形態が多岐にわたるため、その一つ一つに法律を作ることは現実的に難しいからです。
そこで重要になるのが、裁判所が過去に下した判決の積み重ねである判例です。
過去に似たような事件の判例があった場合、概ねそれに準ずる判決が出ることがほとんどです。線引きもなかなか難しいですが、下記の判例をご紹介致します。

・H28.7.29　神戸地裁　
不動産の売買において事件・事故があったかとの買主の質問に対して、7年前に殺人事件があった事を告知しなかった売主に不法行為責任があると認めた。

・H26.8.7　東京地裁
土地売買で、17年前に焼死者を出した火災事故は土地の瑕疵には該当しないとの判決を下した。

・H26.4.15　東京地裁
建築中だったマンションの死亡事故を原因とした解約手付は、信義則等から半額相当であるとした買主主張が棄却された。

・H25.8.21　東京地裁
暴力団関係者と関係の深い事務所の説明をしなかったことが信義則上の説明義務違反に当たるとした。

上記のように一概に説明しなかったからと言って、全てが不法行為と認められるわけではないのです。事件の種類や事件からどれくらいの時間が経過しているのかという事が、判決に大きな影響を及ぼしているのです。もし上記のような事実を知っていたとして、そのまま契約をしようとしたがどうかというのが一番重要な論点になってきます。

事故物件は相場価額の半値で取引される

もしあなたが、マイホームを購入したいとしましょう。
購入したいと思っていた土地が実は事故物件だったとするとどうでしょう。
あまり気は進みませんよね。
ただ、事故物件のため通常の相場よりかなり安い値段で購入することができるとしたどうでしょうか。
資金というのも購入に大きな判断材料になるのではないでしょうか。
事故物件の土地は、自宅用の土地としては条件を満たさないということになりますので、「不完全履行」ということになります。

不完全履行の物件は安く売却せざるをえないのです。
例えば買主であるあなたがチョコレートを100箱注文したとしましょう。
しかし、当日になって売主が80箱しか用意できなかったと連絡してきました。
その場合、それなら購入をキャンセルしますという事もできますが、80箱でもいいから購入したいとなると、100箱分の料金ではなく、当然80箱分の金額を払いますよね。これは別の売買契約を結んだという事になります。
これと事故物件の売却というのは同じような状況です。
本来用意できるはずだったものが用意できないので、本来よりも安い値段で売却することになるということです。
住宅を購入する際に資金というのは大きなウェートを占めますので、事故物件であっても、通常よりも安く購入できるのであれば購入者が現れるかもしれません。

事故物件を売却しやすくする方法

前述したように事故物件を売却するとなると通常相場よりも安く売却せざるを得ません。
しかし、せっかく売却するのだから少しでも高く売却したい。こう思うのは当然でしょう。
ただ、不動産所有者には様々な経費がかかってきますので、あまり高望みはしないほうがいいでしょう。

世の中には格安物件を探している人がいる

自殺や殺人があった物件は普通であれば購入は避けたいと思うのが当然です。
しかし中には値段を理由に気にしない人もいます。
事故物件とはわかっていても、値段を理由に購入したいという方が一定層存在するのです。

売却先を絞らないで複数の候補を選定する

事故物件の売買方法として一括査定サイトというものがあります。
数多くの不動産業者の中から良い条件の所で扱ってもらえる可能性があるのです。
近くの不動産業者に依頼するという方法もありますが、手元に残せるお金を考えるとあまりおすすめできません。

総括

事故物件を売却する際は必ずきちんと告知した上で売却しましょう。
事故物件だからと言って必ずしも売却できないわけではありません。
事実をきちんと公開した上で、その条件を探している人もいる可能性があります。
とにかく事実を隠蔽して売却しようという考えを捨てるべきです。