事故物件とは | 事故物件総合コンシェルジュ

そもそも事故物件とは

事故物件とは、建物の室内や共用部分、ないしはその土地で殺人や火災による事件により死亡者が発生した事実があった物件を言います。
そのような「刑事事件」に該当しうる事由のほか、事件性のない孤独死、自然死、自殺、災害による死、などにより死亡者が発生した物件も事故物件として扱われます。
事故物件は、「告知物件」と言い換えられることもあります。

現在、「事故物件」に明確な定義は無いのが現状ですが、私たちはその物件の買い手さんや借り手さんが「事前に知っていたらその物件を買う（借りる）ことはなかった・・・」と個人差も含めて思ってしまいかねない物件全般を「事故物件」と呼んでいます。
従って、嫌悪すべき近隣施設（お墓や暴力団組織、宗教施設、火葬場やゴミ処理施設、騒音問題など）がある物件、同じマンション内で、過去に事件・事故があった物件（火災や水害による被害のあった物件、犯罪に使われた物件）、そしてもちろん、雨漏りやシロアリの害があった物件なども、事故物件と言います。

告知する年数

事故物件の告知をいつまで、そしてどこまで相手方にするか。
告知年数に関しては説明義務に明確な期間はありません。
自殺から2年程度経過しているならば、告知の義務を負わない、といった事例があれば、次の一人が入居した事実があればそれ以降は告知する必要はない場合もあります。
その一方、50年前の事故でも告知責任を問われた事例もあり、その司法的な判断には、いろいろな要素が絡みます。事件・事故などの内容と経過年月、そして規模や近隣住民の認知度と感情などを総合的に判断するほかないようです。

告知する義務が生じるか、生じないかどうかは、事故からの年数のみでの判断は出来ず、その内容も影響し、それぞれの案件によるため、個人での判断は危険です。

事故物件という事を告知しないで不動産を売却するとどうなるか

もしあなたが所有している土地や建物が事故物件になってしまった場合に、その事を購入する方に告げないで売買契約を締結したらどうなるか。
結論から言うと「債務不履行」となり、法律違反となります。
売却する側が、事故物件である事を隠蔽したり、故意に説明しなかった場合「債務不履行」になってしまうのです。

宅地建物取引業法には下記の記載があります。

・契約する際、事故物件であることを「重要事項説明書」に記載する義務がある
・記載するだけでなく、契約者に告知をしなければならない

債務不履行になると損害賠償や契約解除につながる

前記のような債務不履行になってしまうと、物件を購入した方が債権者となり、債権者は下記のことができます。

・契約の本旨に則った物件を引き渡すように要求できる
・損害賠償請求
・契約解除

事故物件ではなく、通常の物件を引き渡すよう相手方に求めることができます。
ただ、このようなケースでは、契約を解除し、損害賠償請求をすることが一般的であり、事故物件の代替として、別の物件の引き渡しを求めることは非常に少ないケースです。

なぜ事故物件の告知は必要なのか

多大な不快感や嫌悪感を与える「事実」が心理的瑕疵
「瑕疵」とは欠陥や傷という意味です。
物件を購入した際に

・シロアリに食われて柱がボロボロになっている
・雨漏りで床が水浸しになっている。
・壁のひび割れ

上記のような目に見える欠陥がある場合は「物理的瑕疵」となり、前記のような事故物件とは瑕疵の内容が異なってきます。

事故物件は「心理的瑕疵」に分類されます。
心理的瑕疵とは目には見えないが、その事実によって多大な不快感や嫌悪感を連想させる欠陥のことを言います。
物件自体には傷はなくても、その事実が心理面を傷つけるため、傷物と言っていいでしょう。

告知しなければならない事

もしあなたが所有する物件が事故物件である場合、購入者に告知することは3つです。

① 事故発生からの何年経過したか

事故がいつ発生し、何年が経過しているのかです。
以前住んでいた方が、10年前に自殺したのと、1週間前に自殺したのでは、当然印象が違います。
② どこで事故が起きたのか

事故が起こった具体的な場所を告知する必要があります。
物件であれば、部屋の中なのか、外なのかというより詳しい場所を告知する必要があります。
③ 事故原因は何か

事故の原因・種類について説明する必要がありますが、場合によっては必要ないこともあります。

・その物件が殺人事件の現場である場合には告知しなければならない。
・病死（同居）…同居人がいる場合はすぐに発見される可能性が高いので告知の必要なし
・病死（一人暮らし）…孤独死で発見に時間を要したケースでは、告知しなければならない。

上記についてはっきりとした規定はありません。
目に見えないその事実によって、普通に考えたら契約をしないであろうというのが判断材料の一つです。

裁判所の過去の判例が基準になる

実は購入した人に何を告知すべきかという事は、法律でも明確に提起されていません。
自殺や事故というのはその形態が多岐にわたるため、その一つ一つに法律を作ることは現実的に難しいからです。
そこで重要になるのが、裁判所が過去に下した判決の積み重ねである判例です。
過去に似たような事件の判例があった場合、概ねそれに準ずる判決が出ることがほとんどです。線引きもなかなか難しいですが、下記の判例をご紹介致します。

H28.7.29　神戸地裁

不動産の売買において事件・事故があったかとの買主の質問に対して、7年前に殺人事件があった事を告知しなかった売主に不法行為責任があると認めた。
H26.8.7　東京地裁

土地売買で、17年前に焼死者を出した火災事故は土地の瑕疵には該当しないとの判決を下した。
H26.4.15　東京地裁

建築中だったマンションの死亡事故を原因とした解約手付は、信義則等から半額相当であるとした買主主張が棄却された。
H25.8.21　東京地裁

暴力団関係者と関係の深い事務所の説明をしなかったことが信義則上の説明義務違反に当たるとした。

上記のように一概に説明しなかったからと言って、全てが不法行為と認められるわけではないのです。事件の種類や事件からどれくらいの時間が経過しているのかという事が、判決に大きな影響を及ぼしているのです。もし上記のような事実を知っていたとして、そのまま契約をしようとしたがどうかというのが一番重要な論点になってきます。

まとめ

事故物件を売却する際は必ずきちんと告知した上で売却しましょう。
事故物件だからと言って必ずしも売却できないわけではありません。
事実をきちんと公開した上で、その条件を探している人もいる可能性があります。