周辺環境 | 事故物件総合コンシェルジュ

環境

「事故物件」とは多少概念やニュアンスが異なってきますが、近隣に嫌悪施設や悪影響を及ぼすと思われる施設・建物がある物件は、購入者に対し事前に知らせるべき「告知事項」にあたります。

NIMBY（ニンビー）

嫌悪施設はNIMBY（ニンビー）と呼ばれることもあります。
“Not In My Back Yard”（我が家の裏には来ないでくれ）の略語で、「施設の必要性は認めるが、自らの居住地域には建てないでくれ」と言う意味です。
嫌悪施設・NIMBY（ニンビー）には、生活の中で必要不可欠なものもありますが、それが自宅のそばにあるのは困る・・・と思うのが正直な心情であり、不動産価値のマイナス要素となることもあります。

住宅地近辺における主な嫌悪施設

影響

主な施設
騒音

航空基地、空港、鉄道線路、高速道路、工場、など
悪臭

水道処理場、ごみ焼却場、牛舎・養豚場・養鶏場、工場、火葬場、など
身の危険

暴力団組事務所、ガソリンスタンド、高圧線鉄塔、原子力関連施設、ガスタンク、危険物取扱工場、など
心理的

墓地、風俗店、廃棄物処理場、葬儀場、刑務所、など

嫌悪施設とおもわれかねない施設

影響

主な施設
騒音

幼稚園・学校、公園、繁華街、幹線道路、カラオケ店、スナック
悪臭

河川、ごみ屋敷、猫屋敷
身の危険

暴力団関係者の自宅、変電所
心理的

寺・神社、病院、宗教施設、パチンコ店、競馬場・競輪場、ラブホテル

人によっては、近くにあると嬉しい施設ですが、人によっては嫌悪対象になりえます。
幼稚園や学校から聞こえる子供の声やチャイム・校内放送、運動会の時の音や子供の登下校などを不快に思う人もいます。
公園から聞こえる声や音に困る夜勤の人もいれば、素行の悪い少年少女が夜集まるかもしれません。
時期によって川から臭いが生じたり、大雨による増水・氾濫が起きる可能性もあります。
お寺や神社は、初詣やお祭り・縁日で人が集まり、騒音や渋滞・交通規制があるかもしれません。

近隣に嫌悪施設のある不動産の売却

上記の「主な嫌悪施設」にあげた施設は、一般的に事前の告知や説明が必要とされる代表例です。
しかし、嫌悪施設の明確な定義はないと言わざるを得えず、嫌悪を感じるかどうかは個人の主観により判断が異なります。また、時代背景や技術の進歩により嫌悪感が薄れることもあります。物件から嫌悪施設までどのくらい離れていれば説明不要か、あるいは、どの程度の影響であれば説明しなくていいのか等の基準もありません。
嫌悪施設や、嫌悪施設と思われかねない施設が近隣にあり、トラブルなく売却するにはどのようにしたら良いでしょうか。それは、購入希望者に対し、事前にしっかり説明をし、理解してもらうことです。例えば、内覧の時に周辺地図でそれら施設の場所を示し、考えうる影響を伝えます。また、売買契約締結の前には必ず重要事項説明を行いますが、その中にも内容を盛り込むことも必要です。
例）本物件東側約100ｍのところには○○小学校があります。そのため校内放送やチャイム音、登下校時には生徒の声などが聞こえてくる場合があります。そのような対応や気配りがきちんと行える専門不動産会社にご相談することが大切です。

解決事例

ご相談者　福島県　J様50代男性

ご相談者J様は、都内のラブホテル街の中に4階建ての小さなビルを所有されていました。都内の土地勘がほとんどないにもかかわらず、10数年前に知り合いに紹介された不動産会社の社長の勧めで購入してしまったそうです。管理などもすべて委託していたのですが、たまたま仕事で都内に行ったときに、折角だからと自身のビルを見に行って驚いたそうです。幸い収益物件としては大きな問題もなく稼動しているゆえに、物件を紹介された不動産会社社長に騙された、と言うわけではないけども・・・ともやもやした気持ちで、そのような立地だから、希望価格で売れるとは思わないけど、もし売ってくれるなら売ってくれよ、とおっしゃられ、早速販売に向けた打合せが始まりました。

解決策

貸借しているテナント状況もJ様はしっかりと把握しておりませんでしたので、管理会社への確認から始めてみると、その立地ならでは、な業態の会社で、その事実は更にJ様を落胆させてしまいます。しかし、契約期間も長く、賃料未払い等も一度もないという側面では非常に優良なテナントとも言えました。賃料に関しても、購入した10数年前と比べて勿論多少は落ちてはいるものの、下がり幅は非常に少なく、立地的な嫌悪を抱く人も確かにいるとは思いますが、さほど気にしなかったり、そのようなエリア面は考慮しない買主・投資かもいることは経験上掌握済でした。
当社での買取金額自体も、J様にとっては恐らく申し分ないものであったと思いますが、当社が厳選し査定依頼した他社が大変な興味を持ち、当社以上の査定であったため、そちらへ売却。J様には大変ご満足頂けたお取引でした。

まとめ

もしも事故物件を抱えていて、これを売却したいと考えているならどうすれば良いのでしょうか。結論を先にいうと事故物件でも売却可能です。というのも、事故物件が避けられるのは「何となく住みたくないから」という非常に曖昧な理由だからです。これを専門用語で「心理的瑕疵(かし)物件」と言います。
「心理的」とついているだけあって、あくまでも買主側の気持ち一つ次第なところがあります。事故物件でも売却できるのですが、どうしても価格は下がってしまいます。逆に言えば「多少安くすれば事故物件でも気にせずに買いたい人はいる」ということですね。とはいえ事故物件でないものと全く同じ価格にしても誰も見向きはしません。ちょっと安いから事故物件でも良いや、と考えるのが普通です。厄介なことに、どれくらい価格を下げれば買い手が見付かるのかは一概に言えません。例えば中古物件を欲しがる人が多い都心部ならそこまで値下げしなくても大丈夫なことが多いのですが、中古物件が余っているような地方だとかなり値段を下げないと見向きもされないケースもあります。心理的瑕疵物件を始めとした不利な条件は必ず買主に伝えなくてはならないんです。バレなければ大丈夫ですが、バレたときのリスクが大きいので危ない橋を渡るのは避けた方が無難だと思います。ですので当社はどんな事にも柔軟に対応させて頂きますのでお問合せ下さい。必ず解決策をご提案させて頂きますのでご安心してご相談下さい。どんな事でもご相談無料です。まずはご連絡お待ちしております。