その他 | 事故物件総合コンシェルジュ

その他

越境

お隣の土地に越境している、されている、境界が不明瞭である。
木や植栽の枝葉がお隣の土地にまで伸びてしまっていると、空中越境という呼び方をします。
木や植栽であれば剪定をすれば済むかも知れませんが、古くからある住宅密集地では、屋根の軒先や雨どいが空中越境しているという事があります。
地盤沈下・土壌汚染

その土地の地盤補強や建物基礎が悪く、地盤沈下やそれを原因とする建物の傾き、また、今の建物が建つ以前が工場などだったにもかかわらず、きちんとした土壌汚染調査をしておらず、汚染の疑いがある、となると、立派な事故物件となりかねません。地盤補強や土壌改良など土地絡みの工事や作業には多額の費用が掛かってしまう恐れがあります。市区町村によっては、土壌汚染エリアに関する資料が備え付けられていることもありますが、知り得ていることは決して隠してはいけません。
建築計画

近隣に建築計画がある場合は、買主に対してお知らせが必要です。
ビルやマンションはもちろん、嫌悪施設などである場合は必ずお知らせしましょう。
知っていたにも関わらず伝えないことは、トラブルを招いたり、責任を追及されることもあります。
住民トラブル

マイホーム購入は賃貸と違い簡単に引越しはできません。長いお付き合いになりますので、お隣さんや近隣の方は良い方であり、良いお付き合いができることが理想的です。しかしもしも近隣住民間でトラブルなどが生じているのであれば、依頼をする専門家にはきちんと全て説明しましょう。個人情報の関係に絡む説明範囲や取扱いは、その専門家に委ねましょう。
日照

「日当り良好」は、物件におけるPRポイントとなりますが、日当りが全くない、となると、室内は昼間でも薄暗く、イメージは良くありません。専門家であれば、間取りと方角、窓やベランダなどの開放部の前面建物でおおよそは想定できますが、個人の買主に対して故意に昼間の内覧を妨げ、購入後に「こんなに日当りが悪いなんて！」と思われトラブルに発展しないようする必要があります。
霊

「事故物件」イコール「霊」と思い浮かぶ人もいらっしゃるかと思いますが、実は最も判断が難しいのが霊です。個人差と、目に見えない、非科学的要素が強いためです。前に室内で人が亡くなった、と言うことによるものの場合は、その事実自体により事故物件とされますが、そのような理由など一切なく見える・感じるということとなると、非常に難しく、除霊による対処をする場合もあります。

近隣に嫌悪施設のある不動産の売却

上記の「主な嫌悪施設」にあげた施設は、一般的に事前の告知や説明が必要とされる代表例です。
しかし、嫌悪施設の明確な定義はないと言わざるを得えず、嫌悪を感じるかどうかは個人の主観により判断が異なります。また、時代背景や技術の進歩により嫌悪感が薄れることもあります。物件から嫌悪施設までどのくらい離れていれば説明不要か、あるいは、どの程度の影響であれば説明しなくていいのか等の基準もありません。
個人で判断をせずに、専門家である当社へご相談ください。
専門家の見解とアドバイスをいたします。

解決事例

「越境」ケース

ご相談者様　埼玉県　A様　60代男性

ご売却のご相談に来られたA様のご自宅は、お隣の土地との境界線部分にブロック塀がありました。よくよく見るとその塀はお隣の敷地内に作られているので、お隣さんの所有でしたが、かなり年数がたっているその塀は横から見ると僅かに傾いており、A様の土地に塀の上の部分数センチメートルが入ってしまっている様子でした。

ご相談者様　東京県　B様　50代男性

ご売却のご相談に来られたB様のご自宅は、下町の住宅が密集している場所にありました。建物を一周回ってみてみると、B様の自宅の2階部分の軒（のき）と雨水を流す雨どいがお隣の土地に僅か入ってしまっているように見え、きちんと調べてきるとやはり数センチメートル空中越境していることが判りました。

解決策

Ａ様は自宅土地に隣地が所有する塀の傾きにより空中越境されている状態、Ｂ様は自宅の軒と雨どいが隣地に空中越境してしまっている状態です。
まずＡ様のケースでは、塀の所有者である隣地宅へ伺い、越境の事実をお伝えし、立ち会ってもらい確認してもらいました。その隣地の方は、建物の裏手だったこともあり、ご存知ではありませんでしたが、塀自体古いし、そんな気はしていた・・・と申し訳なさそうな印象でした。このような場合は、

●越境部分を取り壊して、越境しない状態にする
●越境部分を認めて、再建築する際には越境しないこととする覚書を取り交わす

といういずれかの方法を取りますが、今回は建物が越境していることについての覚書（将来撤去の覚書）を締結しました。その後Ａ様物件の購入希望者は、その書面があることに安心し、無事成約となりました。
Ｂ様のケースは、購入希望者に対し事前に空中越境の旨を伝え、再建築のときには越境しないよう建築する条件をご理解頂いた上で、ご購入頂きました。購入後すぐに建て替えを行ったその購入者様は、無事越境のない状態で建て、円満解決となりました。

まとめ

事故や告知物件が避けられるのは「何となく住みたくないから」という非常に曖昧な理由だからです。
そのように思われる理由は様々です。目に見えるものもあれば目には見えないものもあります。
購入希望者にも嫌悪を感じる程度は人ぞれぞれで、絶対に嫌！と思う人や全く気にしない人、金額が安いのであれば目をつむれる人まで様々です。もちろんその内容や度合いにも大きく影響されます。
個人で判断をせずに、専門家である当社へご相談ください。
専門家の見解と最善のアドバイスをいたします。

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