火災・水害 | 事故物件総合コンシェルジュ

火災に関すること

家事というものは、実は起きる確率が大変低いのです。

損害保険は万全な補償内容にするべき理由

火事での被害は損害保険でリスクヘッジすることの重要性です。
建物の共用部分の保険は、賃貸の場合オーナーが、分譲マンションの場合は組合で入っているはずなので、問題ないと思いますが、補償範囲は出来るだけ厚くした方が良いと思います。
これは火事のリスクだけを鑑みて言っているわけではなく、常日頃から設備の故障や破損で保険請求しているので、なおさらそう思った次第です。
また、室内の保険加入を入居者に徹底する必要があるとも感じた。これは入居者の責任だが、オーナーである我々も想定外の大きな出費を被るリスクがあるからです。
契約当初は損保に入っていても、更新時に入っていないケースがあるかもしれない。
物件を購入してオーナーになってからは、保険加入は全てチェックしているので大丈夫だが、物件を購入して管理会社を変更したあとは、必ず損保の加入有無を一室ずつ確認する必要があると感じました。
低所得層の人達が仮に火事を起こしたとすると、部屋の室内は彼らに賠償責任が発生するし、もし損保に入っていなかった場合、入居者は数百万円にのぼるリフォーム費用を支払えない可能性が高い。
「ない袖は振れぬ」という状態になってしまったら、いくら入居者に賠償責任があろうとも、こちららは手の施しようがなくなってしまうのだ。このリスクは決して無視できない。

水害に関すること

◆水害被害額は、全国で約4,620億円（平成19年～28年の過去10カ年で2番目に大きい）

◆都道府県別の水害被害額上位3県は、以下のとおり。

1位：岩手県　（水害被害額：約1,680億円）
2位：北海道　（水害被害額：約1,620億円）
3位：鹿児島県（水害被害額：約 190億円）

◆主要な水害による水害被害額及び概要

○平成28年台風第10号（水害被害額：約2,820億円）（平成28年8月28日～31日に生じた台風第10号による被害額）

・岩手県では、多量の土砂や流木を含む洪水により、河川沿いの狭隘な低平地の大部分が浸水したことや記録的な集中豪雨による急激な水位上昇に伴い、小本川沿川の要配慮者利用施設などで逃げ遅れによる被害が発生した。
・北海道の石狩川水系空知川では、堤防決壊で南富良野町の市街地が浸水し、多数の床上・床下浸水が発生した。

○梅雨前線豪雨（水害被害額：約400億円）（平成28年6月18日～7月5日に生じた梅雨前線豪雨による被害額）

・梅雨前線に伴う大雨により、熊本地震で地盤が緩んでいた熊本県内では、土石流やがけ崩れ等が発生した。
・九州地方整備局管内の緑川水系、白川水系、六角川水系、菊池川水系の4水系6河川において氾濫危険水位を超過し、筑後川水系花月川において堤防護岸が約30mにわたって損傷した。

判例など

東京地裁平成16年4月23日　判時1866号65頁（要旨）

売買の目的建物が火災に遭ったことがあり、これにより損傷を受けているということは、通常の経年変化ではなく、その程度が無視し得ないものである場合には、通常の経年変化を超える特別の損傷等があるものとして、建物の瑕疵にあたるということができる。そして、この火災や損傷の事実を買主が知らされていなかった場合には、隠れたる瑕疵にあたることになる。
建物の客観的交換価値は、物理的な価値のみによって構成されるものではなく、買い手の側の購買意欲を増進し又は減退させる物理的価値以外の建物に係る事情によっても左右されるというのが相当である。本件損傷等は、通常の経年変化を超える無視し得ない特別の損傷等であって、本件建物の瑕疵にあたるということができる。
売主と買主の双方から仲介を依頼された仲介業者は、売主の提供する情報のみに頼ることなく、自ら通常の注意を尽くせば仲介物件の外観（建物内部を含む。）から認識することができる範囲で、物件の瑕疵の有無を調査して、その情報を買主に提供すべき契約上の義務を負うと解すべきである。

監修のコメント

住宅が過去に火災に遭ったという事実についての忌避感は、人によってかなり異なると思われるが、一般的には、やはり縁起が悪いという意味で、当該住宅には心理的瑕疵があると言えるであろう。回答に引用された裁判例の判決も、たとえボヤであって、しかもその後修補されていたとしても買い手の購買意欲を減退させるとみて、瑕疵を認めている。もっとも、当該物件は、土地住宅合わせて2,980万円の代金であったが、買主は火災による価値の減少を400万円として、413万円余の損害賠償を請求したのに対し、裁判所は60万円と認定し、売主と仲介業者連帯して60万円の損害賠償の支払いを命じた。心理的な影響による住宅価値の減少としては、殺人、自殺、暴力団事務所等の他の心理的瑕疵に比べて、一般的には少ないといえるであろう。

解決事例

火災被害ケース

ご相談者　東京都　D様50代男性

仕事で都内に住んでおり、自宅は千葉にありました。急に消防署から電話があり千葉の自宅は火事になってしまい、原因は不明で調査中との事でそこの土地を売却したいとの相談でした。

解決策

今回の場合（事故物件）とはなります。やはり火事の物件は売却には時間がかかりますので、少しお時間はかかりましたが売却する事ができました。

まとめ

自然災害が多いといわれる日本、近年ではゲリラ豪雨の発生も増加しています。
地震、台風、洪水などの自然災害及び火災などのリスクについて、事故物件と呼んでいます。
特にこの中でも火災や地震・洪水による不動産は大きな損失を生む事になります。
この自然災害リスク、自分自身では発生してしまってはどうにも出来ないですし、発生することを未然に防ぐことも不可能です。
前に住んでいた、住人が自殺したり・事件に巻き込まれた・他殺された・または震災などの災害で死者が出てしまったような物件のことを「事故物件」と言います。

事故物件でも売却可能です。
というのも、事故物件が避けられるのは「何となく住みたくないから」という非常に曖昧な理由だからです。
これを専門用語で「心理的瑕疵(かし)物件」と言います。

例えばシロアリが大量に発生して家としての機能が著しく低下している！と言った場合は「瑕疵(かし)物件」と言って売却できないこともあります。
しかし「心理的」とついているだけあって、あくまでも買主側の気持ち一つ次第なところがあります。
事故物件でも売却できるのですが、どうしても価格は下がってしまいます。
逆に言えば「多少安くすれば事故物件でも気にせずに買いたい人はいる」ということですね。とはいえ事故物件でないものと全く同じ価格にしても誰も見向きはしません。ちょっと安いから事故物件でも良いや、と考えるのが普通です。
厄介なことに、どれくらい価格を下げれば買い手が見付かるのかは一概に言えません。

例えば中古物件を欲しがる人が多い都心部ならそこまで値下げしなくても大丈夫なことが多いのですが、中古物件が余っているような地方だとかなり値段を下げないと見向きもされないケースもあります。
不動産そのものに全く問題が無いのなら、事故物件であることを内緒にしておけば良いんじゃない？と考える方もいらっしゃると思います。
しかしそれはルール違反なんです。実際過去に心理的瑕疵物件であることを隠し、不動産売却をした後に発覚して裁判沙汰になったケースがたくさんあります。
マンションの場合だと立て直し費用も含めて1億円以上の損害賠償が認められたケースもある様です。
不動産売却には「告知義務」というルールがあり、心理的瑕疵物件を始めとした不利な条件は必ず買主に伝えなくてはならないんです。
バレなければ大丈夫ですが、バレたときのリスクが大きいので危ない橋を渡るのは避けた方が無難だと思います。
ですので当社はどんな事にも柔軟に対応させて頂きますのでお問合せ下さい。
必ず解決策をご提案させて頂きますのでご安心してご相談下さい。どんな事でもご相談無料です。まずはご連絡お待ちしております。

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